競売不動産投資って大丈夫？そのメリットとデメリット
競売不動産投資で全所有物件トータル年利15.7%の利回りを実現し、不労所得を得ている不動産投資LaboのRYOです。
一般的に競売不動産に対するイメージとして
「怖い」「汚い」「専門的で難しい」
などのイメージをお持ちである方は少なくないと思いますが、経験上、高利回りで不労所得を獲得できる不動産投資は「競売不動産」が断然一番です！
日頃、競売不動産に触れる機会のない方へ、優しくお伝えできればと思っております。
尚、このブログは競売不動産を賃貸として活用することを前提としておりますので、いわゆる転売を想定したものではありません。
1、そもそも競売不動産って？
そもそも競売不動産とはどういったものでしょうか？
一般的に不動産を売買する場合は、免許のある不動産屋が仲介となり、不動産を売買しますが、一方で競売不動産は端的に言うと、「何らかの理由で対象不動産が差し押さえされ、自己返済ができない場合に、裁判所の権限を持って強制的に対象不動産を売却する手続き」になります。
一般的な理由としては、住宅ローンが返済できない場合や、その他債務（借金等）が返済できない場合、担保となっている対象不動産が競売に回されます。
よって競売不動産の場合、対象不動産の所有者や仲介する人はおらず、裁判所が行う「入札制度」によって入札し、落札したものが取得する取引です。
手続きは裁判所が行い、最高金額を入札した者が落札者（対象不動産を購入でききる権利）になります。
裁判所と聞くと、面倒くさいイメージがありますが、実際は、裁判所に行くことなく、WEBから情報を得ますし、封書のみで入札手続きを行いますので、裁判所に行くことはありません。
最近は手軽に手続きが可能になったので、不動産事業者のみならず、個人の参加者も増加しております。
2、競売不動産投資のメリットは？
私の経験になりますが、競売不動産を扱うメリットはただ1つです。
それは、高利回りが実現できることです。
一般的な不動産投資の利回りをまとめると。
・新築の不動産投資利回り 5〜10％
・中古不動産投資利回り 8〜12％
・競売不動産投資利回り 15％以上
これについては、対象不動産の立地や築年数など、様々な条件もありますが、肌感覚的にも上記の利回りで投資されるのではないでしょうか？
競売不動産のメリットは「高利回り」の1択です。
先ほども述べましたが、競売不動産の特徴は、「入札制度」になります。
一定のルールは存在しますが、原則価格の決定は自分が設定しますので、高利回りが期待できるということです。
多少、話は脱線しますが、一般的にWEBなどで掲載されている中古不動産物件で高利回りが期待できない理由は何故だか知っていますか？
答えは簡単で、高利回り不動産は、WEBなどで掲載される前に、不動産屋などが購入してしまうので、掲載されている不動産の多くは所謂「B級、C級の低利回り不動産」です。
我々は不動産関係の仕事ではない限り「情報弱者」ですので、必ずしもWEB上に掲載されている物件情報は公平ではないのです。
一方、競売不動産情報は公平です。
裁判所が発行する書類（一般的に3点セットと言います）、情報の内容、発信のタイミング、入札方法・・・どれをとっても分け隔てなく公平です。
なので高利回りが期待できる物件情報を手に入れることができるのも、もう1つのメリットと言えます。
3、競売不動産投資のデメリットは？
競売を投資対象としない方のほとんどがこのデメリットを感じるからでしょう。
代表的なデメリットを紹介すると下記の2つといえます。
① 担保責任がない。内覧ができない
② 入居者がいる場合、退去させるのが難しい
① 担保責任がない。内覧できない
みなさんのイメージで一番感じるデメリットは、やはり担保責任がないことだと思います。
私も競売不動産投資を行う前は、これが一番のネックでした。
担保責任がないとは、競売不動産は、一般的な不動産売買とは違いますので、仲介業者もいません。よって購入前に物件の状況を保証してくれることはありません。
例えば、購入後、壁やガラス窓が壊れていても、雨漏りしてても、シロアリに腐食されていても一切保証はありませんので、自分で修繕を負担することになります。
また一般的に入札前に、対象不動産を内覧できることは、制度的にはありますが、実務では99％ありません。よって内覧できない状況で、購入を決定する必要があります。
これが競売不動産投資を躊躇する主な原因といえます。
しかしながら、これが逆に競売不動産投資が高利回りになるカラクリといえます。
またこれらのデメリットの多くは、裁判所が発行する「3点セット」を見ることで入札前におおよその予想がつきます。要は3点セットの読み方がわかれば、さほど怖い投資にならないと言う訳です。
② 入居者がいる場合、退去させるのが難しい
一般的に落札した物件には、入居者がいる場合が多いです。
そのほとんどは、前所有者でありますが、賃貸して住んでいる方もいます。
昔は法律がなく、入居者を退去させることは難しいことがありました。
しかし現在は、入居者を退去させることができる法律が整っており、その手続きも簡易になっておりますので、現在においては退去させること自体難しくありません。
むしろ入居者がある物件を購入するメリットもあります。
要は「オーナーチェンジ」と言う考え方で、家賃を払ってもらい、そのまま済んでもらえれば、あっという間に収益物件になるので、入居者を探す費用がかかりません。
入居者がいる場合でもメリットとなることもありますので、入居者＝デメリットという考えは間違いといえます。
3、競売不動産投資に向いている人は？
長年、競売不動産投資を行なってきた者として、全員が対象となる投資だと思っておりません。
競売不動産投資に向いている人とはどんな人でしょう？
① 投資する金額に限りがある人
なんども申し上げておりますが、競売不動産投資最大の魅力は「高利回り」の実現です。
しかしながら一般的な不動産投資よりも多少のリスクは存在します。
仮に1億円を投資できる方ならどうでしょうか？
・1億円を年8％で投資 → 年800万のgain
・1000万を年8％で投資 → 年80万のgain
投資できる額が高ければ高いほど、高利回りで回さなくても十分なリターンを獲得できます。
もちろんgainしたい金額にもよりますが、投資額が大きければ多いほど、利回りを低くしても十分なリターンが得られます。
しかし投資額が少なければ、その分同じ利回りでも獲得できるリターンの額は少ないです。
考え方にもよりますが、少ない投資金額で多くのリターンを得るには、より高利回りな物に投資する必要があります。
例えば新築に投資する方法は、まさしく「金持ちの投資方法」に他ありません。
・1000万を年10％で投資 → 年100万のgain（10年回収）
・1000万を年20％で投資 → 年200万のgain（5年回収）
また競売不動産の特徴として、安い物件が多く存在するのも魅力です。
一般的には、相場の50％以下の物件がゴロゴロ存在しているのが現状です。
理由は明確で、裁判所は「儲け」の考えではなく「処分」という考えだからです。
もちろん裁判所が利益を上乗せすることはありません。
② 3点セットが読める人
裁判所は競売にあたり、必ず「3点セット」を発行します。
詳細は割愛しますが、競売不動産に関する情報が載っている書類で、WEBから無料で容易に取得が可能です。
この3点セットは裁判所が命令し、裁判所執行官が調査し、また依頼した不動産鑑定士が物件を調査した結果が記されています。
具体的には。
・対象物件の基本情報（土地建物の平米数や間取り、構造など）
・最低入札価格や入札に関する情報
・権利関係
・入居者または所有者のインタビュー
・対象物件の価値計算根拠
・対象物件の写真（外観や内観）
・その他判明している事項
この3点セットは専門家や執行官が第3者として調査した結果を記していますので、かなりの信憑性や正確性があります。
気になる内観なども写真などで見ることができるので、おおよその予想が可能です。
また所有者のインタビューもありますので、所有者の人柄や現在の入居状況なども知ることができる万能な書類です。
これらの書類を丹念に見ることで、上記で述べたおおよそのデメリットをカットすることができます。
私の経験上、この3点セットと違ったことは多少はあるにしても大きな瑕疵があったことはありません。
また入札前に瑕疵部分を予想することで、入札額を調整できるので、万が一瑕疵が見つかっても十分投資回収が可能です。
むしろ購入する物件の立地などがより重要です。
余談になりますが、商いとしている不動産屋が出す物件情報の方が、信憑性がありません。
「このマンションは年利○○％で間違いない」という不動産屋がいますが、そのな保証は一切ありません。
また仮に瑕疵担保責任があるとはいえ、購入後トラブルになるケースが多いのが現状です。
競売不動産投資を行う方は、この3点セットを読めることが前提になりますので、多少の専門知識は必要ですが、コツを掴むと50枚程度の書類でも10分程度で判断できます。
4、終わりに
簡単ではありますが、競売不動産投資について説明させて頂きました。
説明した通り、投資である以上、競売不動産にもメリットとデメリットが存在します。
しかしながら投資対象としては、十分に魅力がある投資だと思っていますし、おかげさまで年に多くの不労所得を得ております。
競売不動産投資は、誰にでもできる投資です。
＊因みに反社会勢力の方は参加できません。
仲介人がいない分、自身で調べる能力が必要になりますが、決して難しいことではありません。
現在、老若男女問わず、多くの個人投資家も競売不動産に参加しており、年々増えております。
またアフターコロナとして、地方の安い物件も活発に動いており、今後益々競売不動産の需要も増えるでしょう。
今流行りのFIRE実現のための選択肢としても活用できます。
この機会に気になる方は、参考までに裁判所の競売不動産にアクセスしてみてください。
参考サイト
