競売物件を買ってみたらとんでもないことに⁉︎
競売不動産投資で全所有物件トータル年利15.7%の利回りを実現し、不労所得を得ている不動産投資LaboのRYOです。
競売物件を実際に買ってみましたのでレポートします。
1、競売物件情報を確認してみた
ある地方の一戸建てが競売に出たので検討してみました。
所在地：福島県の地方物件
間取り：5DK一戸建て（和室3室）
築年数：48年
現状：所有者1名が住宅として使用している。
買受可能価格：180万
＊買受可能価格とは裁判所が提示する最低の入札価格です。これ未満での入札はできません。
上記写真は実際に競売に出された一戸建ての外観写真です。
写真資料は裁判所が発行する3点セットに添付されている写真です。
競売開始前に撮られる写真なので、そのままの状態です。
残置物があるのがよく分かります。
3点セットを見る上で注意点がありますが、それは別のブログで説明します。
2、入札の是非を検討してみた
上記の情報は、全て裁判所が発行する資料で確認できます。
もちろん現地に行くことも可能ですが、内覧はもちろん敷地にも入れないので、外観を眺める程度になります。
裁判所が発行する3点セットの他に、参考となる資料は
・登記簿謄本
登記簿謄本は、その土地建物の構造から、所有者や債権者の情報が履歴としてわかる資料です。
ここで現在の所有者名を確認したり、債権者（主に銀行）を確認します。
次にGoogleマップは大変参考になります。
直接行くことも大切ですが、Googleマップでも十分、写真で対象物件の状況を確認できます。
注意点としては、Googleマップの撮影日を確認することくらいです。あまり古いとその後の経年劣化を想定する必要があります。
また周辺の地図を確認し、コンビニやスーパー、学校、病院など、利便性もここで確認することができます。
今回の対象物件は、所有者も単独で、債権者も銀行からの住宅ローンであることが判明しましたので、権利関係の移行は比較的に問題なくできそうです。
またGoogleマップで確認しても、近くにコンビニや学校もあり、お子様がいる家族が住むには問題ない立地と判断しました。
3点セットや登記簿謄本、Googleマップ等を加味した結果、問題なく賃貸物件として活用可能と判断しました。
他にも判断ポイントやテクニックはありますが、それは別のブログでご紹介します。
3、入札価格を設定してみた
大切なのが入札価格を決める作業になります。
入札価格はダイレクトに利回りに直結しますので非常に大切です。
尚、入札価格を決定するためには下記の情報や想定が必要です。
① 貸し出す際の家賃
② 貸し出すまでにかかる費用
③ 残置物等の処分費など
① 家賃の設定
家賃の設定で参考になるのが近隣の賃貸情報です。
ネットで掲載されている近隣の貸出物件情報を参考に平均価格を算出しますが、できるだけ近い築年数と間取りを参考にします。
今回、この物件の近隣で掲載されている情報を確認すると、65,000〜75,000円になりましたので、70,000円で設定しました。
② リフォームなどの費用
今回3点セットから得た情報として、数年前に水回り（キッチン、トイレ、風呂場）のリフォームを行ったとの記載がありましたので、水回りのリフォームは、ほぼかからないと判断しました。
築年数から想定し、屋根の瓦は痛みがあると想定し、瓦の入れ替え費用を計上しました。
部屋の多くが畳になっておりましたので、フローリング仕様に変更することを想定し、床の張り替え費用を計上しました。
壁紙も汚れていることを想定し、部屋の壁紙の張り替え費用を計上しました。
③ 残置物の費用
今回の対象物件には、所有者が1名で住んでおり男性です。
一般的に男性は日頃の掃除を行わない傾向があるので、クリーニング費用は多めに計上することにしました。
しかし写真でみる限り、残置物が多い訳でもなく、所謂ゴミ屋敷ではないので処分費用はさほどかからないと想定しました。
4、利回りの計算をしてみた
△想定家賃 → 月額70,000円✖️12ヶ月＝840,000円（年）
△想定リフォーム代＋処分費用 → 250万
△利回り16％ → 84万➗0.16＝5,250,000円
△限界入札価格 → 5,250,000円ー2,500,000円（リフォーム）＝2,750,000円
因みに利回りは、自分で希望する％を設定しますが、私の場合、最低15％を目指しているので、想定外のことを考慮し15％に1％を上乗せして設定してみました。
限界入札価格が275万で、裁判所の買受可能価格が180万なので入札可能な価格です。
余談ですが、私はここの段階で、買受可能価格を下回った時点で、入札を断念します。
因みに、今回は賃貸を想定して利回りを計算しておりますので、転売する場合は転売価格を設定する必要があります。
また賃貸物件の管理を不動産屋に委託する場合は、月の管理費も利回り計算に入れる必要がありますのでご注意ください。
＊その他かかる費用：取得税、登記代、固定資産税、火災保険料、管理費など
5、いざ入札してみた
最終的に今回の物件の入札価格は2,555,369円で決定！
因みに入札価格は1円単位まで設定できます。
1円でも他より高ければ最高入札者になるので、1円の設定も大切です。
注意点として、欲しいからといって無理に入札価格をかげないこと。
自分が計算した限界価格を超えての入札は、結果的に損する可能性が高いです。
結果として、入札者数は4件（4人）無事、最高入札者として落札できました！
6、リフォームしてみた
権利関係が済んだら、早速貸し出すためのリフォーム開始です。
内覧は不動産の権利が委譲されて可能です。
当初心配していた、シロアリ等の被害や雨漏りもなかったので、リフォーム代は想定内に収まりそうな感じです。
瓦が想定上に痛んでおりましたので、その分の費用は上乗せする必要がありそうです。
複数のリフォーム業者から見積もりを取り、最終的には195万円でリフォームと残置物の処理、ハウスクリーニングを完了できました。
最終的にかかった全費用は。
入札 価格：2,555,369円
リフォーム：1,950,000円
合 計：4,505,369円
その他取得税、登記代がかかりますので、合計は480万になりました。
この状況から、期待利回りは。
84万（家賃）➗480万＝17.5％
これが競売物件投資の醍醐味です。
一般の住宅では達成できない利回りがここにあります。
7、いざオーナーになる
当初の予定では、賃料を7万円に設定しましたが、早めに入居してもらいたいので、賃料を65,000円に設定し、不動産屋にお願いしました。
因みに私は不動産屋に依頼する時は、「一般媒介」一択です。
専任媒介だと複数の不動産屋に依頼ができず、また不動産情報を多くの人の目にとまってもらうには複数の不動産屋に依頼するのがベターです。
賃料を下げたこともあり、結果として掲載後1週間で入居者が決まりました。
最終的な利回りは。
（65,000✖️12）➗480万＝16.25％
8、競売物件成功の秘訣
多くの競売物件を扱ってきた経験からは伝えられる、成功するための秘訣は
① 3点セットの理解と読み込み（基本中の基本）
② 周辺立地の調査（利便性）
③ 高めのリフォーム代を想定する（想定外のリフォームがあるかも）
④ 入札価格は無理に上げない（諦めることも必要）
⑤ 見積もりは複数から取る（業者のカモにならない）
⑥ 高い利回りの実現（競売唯一のメリット。希望利回りは高く）
住宅に関わる専門的な知識は必要ありませんが、3点セットを読み込むには、最低限必要な知識は備わっておく必要はあります。
よく競売不動産投資で失敗している方や、競売投資を否定する方の多くは、3点セットの理解が足らないか、事前の想定が甘すぎるがゆえ招いた失敗がほとんどです。
競売は誰でも参加できる入札制度です。
正い知識を身につけ、是非チャレンジしてみてください。
